티스토리 뷰
목차
주택연금이란?
보유한 주택을 담보로 노후생활 자금을 매월 연금 형식으로 지급받는 제도를 말합니다.
주택연금 가입조건
부부중 1인 이상이 만 55세 이상이어야 하고, 대한민국 국민이면서, 주택이 공시가격으로 12억원 이하여야 주택연금에 가입을 할 수 있습니다. 다주택자인 경우 공시가격 합산이 12억원 이하일때는 가입이 가능합니다.
만약 공시가격이 12억을 초과하는 2주택자인 경우 비거주주택을 3년내에 처분하는 것을 조건으로 한다면 가입이 가능합니다.
주택연금신청방법
주택연금을 신청하면 공사의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 은행에 방문하여 대출 약정을 체결하고 원지급금을 받을 수 있습니다.
위의 과정에서 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등 담보설정비용이 발생하게 되며, 비용은 첫월지급금 수령시에 은행에서 정산할 수 있습니다.
주택연금의 특징
살고 있는 집에 평생 거주하면서, 평생 연금을 받는 것이라고 보면 됩니다. 가입자가 사망을 했더라도 배우자에게 동일한 금액이 지급이 되며, 부부가 모두 사망한 경우에는 사후 정산을 진행한 후 연금 지급이 종료됩니다. 이 때 주택 처분 가격이 부족하면 공사가 부담을하고, 주택 처분 가격이 남으면 상속인에게 상속되고 있습니다. 다만, 연금 지급 중에 주택 가격이 변동하여도 연금 지급액은 변동되지 않습니다.
연금액 지급기준
부부 중 연소자 기준, 주택연금 가입시점의 연령, 담보주택 가격에 따라 결정됩니다.
담보주택가격
담보주택가격은 어떤 기준으로 정해질까요? 부동산테크 인터넷 시세, KB인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 기준으로 결정됩니다. 다만, 고객이 희망하는 경우에는 감정평가액을 최우선으로 적용할 수 있으나 비용은 고객이 부담하셔야 합니다.
보증료
주택연금을 받게된다면 연금을 받는 동안 보증료와 대출 이자를 납부해야 합니다. 초기보증료는 가입시 1회 납부이며 주택가격*1.5% 입니다. 연보증료는 보증잔액의 0.75%로 매월 대출로 일할 계산됩니다. 보증 잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 납부를 하는 것은 아닙니다.
보증잔액이란 지급받은 월지급급+ 개별인출금+보증료+대출이자를 합한 금액을 말하는데요. 이 보증료는 왜 납부를 하는 것일까요? 가입자가 오래 생존하거나 주택가격이 하락했을 때 공사가 입는 손실에 대한 보혐료라고 생각하면 될 것 같습니다.
참고로 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’의 경우에는 초기보증료 1.0%, 연보증료 1.0%가 적용된다고 합니다.
주택연금 지급방식
담보주택에 평생 거주하며 연금을 평생받을 수 있는 종신 방식과 담보주택에 평생 거주하지만 미리 정한 기간만 수령하는 확정기간 방식으로 구분됩니다. 인출한도를 설정한 후에 한도 범위 내에서 수시로 찾아서 사용할 수도 있는 혼합방식도 있으니 참고해주세요.
인출한도란 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 연금의 일부를 떼어 설정해 둔 금액을 말하며, 가입 후에도 인출한도를 설정할 수 있습니다.
▲ 우대방식이란 ▲
기초연금 수급권자이면서 2024년 6월 3일을 기준으로 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택 소유자인 경우 종신방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 받을 수 있는 우대방식을 활용할 수 있습니다.
▲ 대출상환방식이란 ▲
담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우에는 상환하는 용도로 보다 많은 이출한도 설정이 가능합니다.
월지급금 지급유형
월지급금 지급유형[종신방식]은 정액형, 초기증액형, 정기증가형 이렇게 세가지로 나눌 수 있습니다.
정액형은 평생동안 동일한 금액을 수령하는 것이고, 초기증액형은 가입 초에는 많이 수령하고 그 이후에는 덜 수령하는 방법입니다. 그리고 정기증가형은 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령하는 것입니다.
초기증액형과 정기증가형은 종신방식으로만 선택이 가능하고, 정액형은 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식을 이용할 수 있습니다.
담보제공방식 비교
저당권방식과 신탁방식
저당권방식은 주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보를 제공하는 것으로 등기상 소유자는 가입자입니다. 반면 신탁방식은 주택을 공사에 신탁하여 담보를 제공하는 것으로 등기상 소유자는 공사가 됩니다. 아무래도 소유자가 변경이 된다는 것이 좀 꺼려지실 수 있는데요. 언제든 연금대출을 상환한 후 소유권을 회복할 수 있다고 하니 참고해주세요.
저당권방식과 신탁방식의 차이점 3가지
▲가입자 사망시 배우자 승계방법 ▲
저당권방식 사망시 배우자가 주택을 전부 상속을 받아야 연금 승계가 가능하기에, 자녀의 동의가 필요합니다.
신탁방식 자녀 동의가 없어도 연금 승계가 가능하며, 주택에 거주할 수 있습니다.
▲ 담보주택을 임대하는 방법 ▲
저당권 방식 보증금이 있는 임대는 불가능합니다.
신탁방식 보증금 있는 임대도 가능합니다.
▲ 부부모두 사망 시 연금 상환 및 남은 금액 회수방법 ▲
저당권방식 남은 금액은 상속인에게 상속
신탁방식 가입자가 지정한 귀속권리자에게 지급됩니다.
주택연금 해지 및 가입철회
최근에 주택가격의 변동이 많으면서 미래에 가치가 어떻게 될지 모르기에 해지를 하는 사람들이 많이 늘어나고 있다고 합니다.
주택연금 해지
주택연금을 해지하더라도 공사가 입을 손실을 대비해 납부했던 초기보증료와 연보증료는 환급이 불가능합니다.
▲ 해지 시 초기보증료 일부 환급 조건 ▲
3년이내 해지하거나 또는 재난으로 주택이 멸실된 경우에는 초기보증료 일부를 환급받으실 수 있습니다. 경과일수에 따라 환급률은 다르게 적용하고 있습니다.
30일 경과 : 100% 환급
1년 365일 경과 : 68.5% 환급
2년 730일 경과 : 34.3% 환급
1,000일 경과 : 8.9% 환급
▲ 3년간 주택연금 재가입 불가 ▲
가입자는 언제든지 임의로 변제하고 주연금을 해지할 수 있습니다. 임의로 주택연금을 해지하시는 경우에는 동일한 주택으로 재가입이 3년동안 제한됩니다.
주택연금 가입철회 시
최초 월지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입 철회가 가능합니다. 철회신청서를 철회기한까지 공사에 제출하고 연금대출 전액을 상환해야 합니다. 이 경우에는 초기 보증료와 연보증료 전액 환급이 가능합니다.
주택연금 전용계좌이용 가능
주택연금 전용계좌란
주택연금 전용계좌란 ‘주택연금 지킴이 통장’이라 부르며 월 185만원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 계좌이므로 가입자가 연금을 안정적으로 지급 받을 수 있도록 주택연금 전용계좌를 이용할 수 있습니다.
주택연금전용계좌 발급방법
확인서류 발급>>통장개설 신청>>수령통장등록
가까운 주택금융공사를 방문하거나, 유선으로 주택연금전용계좌 이용대상확인서 발급을 신청할 수 있습니다. 주택연금 이용 확인서류를 지참하여 연금대출을 신청한 약정 은행을 방문한 후 주택연금 지킴이 통장을 개설합니다. 개설된 통장을 주택연금 수령계좌로 등록이 되도록 요청한 후에 이용 가능합니다.
주택연금 Q&A
담보주택 받은 후 이사를 가야 하는데, 연금을 계속 이용할 수 있나요?
(답변) 공사 안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경이 가능합니다. 이 경우 월 지급금이 변경될 수도 있는데요. 이사시점을 기준으로 기존 주택과 이사할 주택의 가격차이에 따라 월지급금이 변경될 수 있습니다.
주택연금 이용 중에 요양원에 입소하게 되었는데, 연금을 계속 이용할 수 있나요?
(답변)요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받으시는 등 공사에서 정한 경우에는 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소를 이전할 수도 있습니다. 주소를 이전한 경우 담보주택을 임대할 수도 있습니다.
단, 보증금이 있는 전부 임대는 저당권방식에는 해당되지 않고, 신탁방식의 경우에만 가능한점 참고해주세요.
마무리
내 소중한 보금자리를 담보로 연금을 받는 방식에 대해서 부정적으로 보는 시각들도 많습니다. 자녀들이 권유를 하는 경우도 있지만 마다하는 경우도 있고, 가입하면 자녀들이 싫어할까 우려되어 몰래 가입하는 경우도 있다고 합니다. 하지만 노후자금 마련이 현실적으로 어렵고 거주하면서 생활비를 보전받을 수 있는 장점이 있기에 본인의 상황하에서 가장 적절한 선택이 될 수 있으면 좋겠습니다.